Rénover les HLM : Une priorité pour les bailleurs sociaux

D’après une étude du ministère de la transition énergétique parue en septembre 2022, la France compte environ 5 millions de logements sociaux occupés par 10 millions de locataires. C’est un Français sur 2 qui vit ou a vécu en HLM au cours de sa vie. Pourtant c’est ce même parc immobilier de HLM qui est vieillissant et nécessite des travaux énergétiques de manière urgente.
Avec l’application imminente de la loi climat et résilience qui va conditionner la location et la vente des logements sociaux les plus vétustes, les bailleurs sociaux vont devoir rénover les HLM existants.

Pourquoi est-ce qu’il va être obligatoire de rénover les HLM en France ?

L’Observation National de la Rénovation Énergétique (ONRE) a publié en septembre dernier, une étude révélant que sur les 30 millions de résidences principales que compte la France, plus de 17% étaient des passoires énergétiques (étiquettes F et G du DPE).
Parmi ces « passoires énergétiques », plus de 18% appartiennent au parc immobilier HLM français.

C’est juste contre ces dites passoires que la loi climat et résilience souhaite mener le combat.
Pour rappel : adoptée en août 2021, cette loi va interdire à la location tous les logements appartenant aux étiquettes :

• G à partir de 2025
• F à partir de 2028
• E à partir de 2034

Cela représente plus de 19% du parc social Français selon une étude menée auprès des bailleurs sociaux par l’Ancols en juin 2022.

Cependant, les acheteurs publics se heurtent à plusieurs contraintes :

• Pour 60% des bailleurs interrogés, le coût des travaux est le principal frein
• Pour 37%, les travaux sont incompatibles avec des problèmes techniques liés au logement
• Pour 19%, les bailleurs éprouvent des difficultés à trouver des prestataires

En effet, entre la pénurie de main-d’œuvre, de matériaux et la montée des prix, les travaux de rénovation énergétique représente un coût pour les bailleurs sociaux.
Par exemple : pour rénovation un logement à l’étiquette E :

• Passer ce logement à l’étiquette D coûtera 27 000€
• Passer à l’étiquette C coûtera 40 000€
• Passer à l’étiquette B coûtera 50 000€

De plus, lors de la réalisation de travaux, il faut reloger les occupants. Cette logistique vient ajouter un coût supplémentaire à l’envelopper de rénovation, pouvant atteindre jusqu’à 120 000€.

Néanmoins le gouvernement Français s’est fixé un objectif clair : zéro carbone en 2050.
Pour atteindre ce but, il faudrait rénover 180 000 logements chaque année et les faire passer au minimum à l’étiquette A ou B du DPE.
L’organisme Action logement est venu booster cette démarche en demandant aux bailleurs sociaux de faire passer les logements sociaux d’étiquettes F et G à C au minimum. Ils demandent également que plus de 25% des opérations de rénovation énergétique atteignent le niveau BBC rénovation…

Qu’est-ce que le « BBC Rénovation » ?
BBC signifie : Basse Consommation Énergétique.
Ce label existe depuis 2009 et permet de certifier tout logement ou immeuble rénové et atteignant des performances énergétiques s’approchant d’une construction neuve.
Le BBC Rénovation fait partie des labels de HPE (haute performance énergétique). Pour prétendre à l’obtention de ce label, il ne faut pas dépasser un certain seuil annuel de consommation primaire d’énergie.

Selon une étude publiée le 28 juin dernier par l’agence nationale de contrôle du logement social, entre l2016 et 2020 plus de 520 000 logements ont été rénovés. Ces travaux ont permis d’augmenter de 1.5 l’étiquette moyenne du DPE des logements HLM en France. Les travaux ont été estimés à près de 9.5 milliards d’euros, dont 4.1 milliards uniquement dédiés au volet thermique.

Les bailleurs sociaux ont encore beaucoup de logements / de bâtiments à rénover pour atteindre l’objectif du gouvernement. S’ils veulent continuer de louer l’intégralité de leur parc locatif, ces travaux énergétiques vont devenir incontournables ces prochaines années.

Quelles sont les contraintes pour les bailleurs sociaux ?

Actuellement, tous les logements mis en vente (HLM ou non) de classe énergétique F ou G sont soumis à un audit de performance énergétique.
Ces audits sont très réglementés puis qu’ils doivent être effectués par des professionnels dédiés, impartiaux par rapport au vendeur. Chaque audit :

• Identifie toutes les déperditions thermiques
• Dresse un diagnostic du monde constructif
• Définir les caractéristiques architectures du bâtiment
• Établir une liste de toutes les pathologies du bâtiment

Chaque audit a une durée de validité de 5 ans.

Après avoir établi le bilan du logement ou du bâtiment, un plan recensant tous les travaux d’améliorations est proposé pour atteindre l’étiquette A ou B.
À défaut de pouvoir atteindre l’étiquette B, les travaux devront au minimum monter de 2 classes le DPE du logement. Les logements F et G quant à eux, devront au minimum atteindre la lettre C au DPE.
Chaque plan de travaux devra présenter un parcours de travaux cohérent, par étapes, pour atteindre une rénovation énergétique performante. Le coût de chaque étape devra également être devisé pour permettre au maître d’ouvrage de définir une fourchette de prix pour une rénovation globale de son logement.

Une fois le plan d’action dressé, les bailleurs sociaux désireux d’effectuer ces travaux doivent s’assurer qu’ils sont en droit de demander ces travaux.
En France, 15% du parc social est en copropriété. Certains bailleurs peuvent avoir jusqu’à 40% de leur patrimoine en copropriété. Ainsi le bailleur fera partie du syndicat de copropriétaires.
Cette condition est obligatoire pour que les organismes HLM interviennent pour le compte d’un syndicat de copropriétaires.

La loi climat et résilience prévoit, dans le cadre de travaux de rénovation énergétique, des conseillers « accompagnateurs Rénov’ » pour épauler tous les ménages et les bailleurs sociaux qui souhaitent être accompagnés dans leurs démarches.

Néanmoins le plus grand problème auxquels font face les bailleurs, c’est la pénurie de matériaux. Faute de ravitaillement en matériaux de construction, les prestataires ne sont pas en mesure de répondre aux appels d’offres des bailleurs sociaux et de nombreux marchés reviennent infructueux.

Pour pouvoir bénéficier de ces travaux qui peuvent être conséquents, les acheteurs publics doivent mettre la main à la poche. Cependant, comme vu dans la partie précédente, c’est le principal frein à la rénovation massive des passoires énergétique.

Pour faire face à la montée de prix, le président de la Fédération des Offices Publics de l’Habitat (FOPH), Marcel Rogemont, demande un retour de la TVA à 5.5% voire 2.1% contre 10% aujourd’hui sur les travaux liés à la rénovation énergétique.

Ce dernier souhaite également demande l’ouverture la prime « MaPrimeRénov » au HLM, cela permettrait de limiter les coûts. En atténuant l’impact économique de telles rénovations pour les bailleurs sociaux, cela permettrait à ces derniers de prévoir des travaux à plus grande échelle. Ainsi, le parc HLM français pourrait mettre un terme aux passoires énergétiques bien plus rapidement que prévu.

Vers quelles solutions vont se tourner les bailleurs sociaux pour rénover les HLM ?

L’éco-prêt, un avantage de taille pour les travaux de rénovation énergétique

Désormais, de nombreuses possibilités s’ouvrent aux bailleurs sociaux pour effectuer leurs rénovations. Que ce soient des moyens économiques ou technologiques, les prochaines années seront probablement les dernières de ces passoires énergétiques.

Pour commencer, bonne nouvelle : l’enveloppe dédiée à l’éco-prêt de la Banque des territoires, pour les travaux de rénovation thermique, sera bien augmentée en 2023. Elle devrait passer à 6 milliards d’euros sur la période 2023-2027.

C’est notamment grâce à l’éco-prêt qu’en 2020 la caisse des dépôts a pu débloquer 1.5 milliards d’euros pour rénover 88 300 logements (dont 30 500 à l’aide de l’éco-prêt logement social). En 2021 la CDC a réitéré cette expérience en débloquant cette fois-ci 1.7 milliards d’euros pour rénover 81 600 HLM, donc 32 200 grâce à l’éco-prêt.
Nous devrions voir le même phénomène se reproduire, voire s’intensifier sur les prochaines années pour venir définitivement mettre un terme aux logements sociaux possédant des étiquettes F et G.

L’energiesprong, une solution pour rénover efficacement les HLM

Les bailleurs sociaux pourront également faire appel à des nouvelles techniques de rénovation énergétique comme l’Energiesprong venue tout droit de Hollande et se propageant dans toute l’Europe depuis 2016.

Pour réduire la facture énergétique d’anciens bâtiments, la rénovation par l’extérieur semble être la meilleure solution, tant pour ces performances que pour son coût, pour les bailleurs sociaux.
S’ajouter à l’isolation par l’extérieur, l’installation de panneaux photovoltaïque pour permettre aux ménages de faire appel aux énergies renouvelables. Par conséquent, la facture énergétique sera moins salée que l’énergie fossile qui ne cesse d’augmenter ces derniers mois en raison des conflits entre la Russie et l’Ukraine.

Autre avantage à la rénovation par l’extérieur, les travaux ne nécessitent pas de reloger les habitants le temps de l’intervention. Les panneaux isolants fabriqués en série viennent être installés à l’extérieur du bâtiment et sont garantis jusqu’à 30 ans !

Pour terminer, l’energisprong va de pair avec les énergies renouvelables. Outre les panneaux photovoltaïques, la géothermie est une solution plébiscitée par les bailleurs sociaux. La période est d’autant plus aux beaux fixes pour se tourner vers ces alternatives qui nous rendent moins dépendants des pays producteurs de gaz.

La géothermie, c’est le choix fait par MC Habitant coopératif Essia dans la Seine-et-Marne. Lors de travaux de rénovation d’un ancien bâtiment et la construction d’un nouveau bloc de plusieurs logements sociaux.
Le passage à la géothermie a coûté aussi cher au bailleur, que l’installation d’une nouvelle chaufferie au gaz mais la facture de chauffage a par la suite été divisée par deux.

De nouveaux matériaux isolants à moindre coût

Ensuite, les matériaux ont évolué. Notamment en termes d’isolation.
Moins impactant pour l’environnement, les matériaux biosourcés sont de réels atouts pour les constructeurs.

Que ce soit la paille, le bois, le chanvre, la laine, l’herbe ou bien encore le lin, tous ces matériaux n’ont rien à envier aux isolants chimiques puisqu’ils sont moins coûteux, plus faciles à recycler ou composter et ont une excellente isolation thermique et acoustique. Les panneaux isolants à base d’herbe peuvent avoir une longévité allant jusqu’à 50 ans !

Issue des circuits courts et plus respectueux de l’environnement, l’isolation des bâtiments peut désormais être « planet-friendly », un avantage pour les habitants et pour la transition énergétique.

Découvrez dans notre livre blanc, les avantages des matériaux biosourcés et géosourcés pour les chantiers à venir :

Bien évidemment, toutes les solutions de rénovation énergétiques précédemment mentionnées vont de pair avec la lutte contre la déperdition de chaleur.
Pour être le plus efficace possible et cela aura été vérifié au moment de l’audit énergétique du bâtiment, les ouvertures (portes, fenêtres et volets) pourront être remplacées au profit de menuiseries plus performantes.

Aujourd’hui ce sont plus de 2.3 millions de demandes de logement social qui sont en attente. Les bailleurs sociaux vont devoir rénover le parc social actuel rapidement d’autant plus qu’avec le volet sur l’artificialisation des sols de la loi Climat et résilience, les permis de construire vont devenir de plus en plus compliqués à obtenir.

Pour pouvoir continuer à loger des familles, les bailleurs sociaux vont devoir éliminer de leur parc tous les logements aux étiquettes F et G avant l’échéance de 2025. Selon Emmanuelle Cosse, Présidente de l’Union sociale pour l’habitat, la demande de logement social a augmenté de 20% en 10 ans du fait de l’envolée des prix du privé, de la décohabitation des ménages ou du vieillissement de la population.

Un chantier d’envergure qui devrait ravir les entreprises de construction qui vont voir de nombreux appels d’offres de rénovation arriver ces prochains mois.