Comment les marchés publics anticipent, dès la conception, la fin de vie des bâtiments ?

Selon l’INSEE en 2017, 33% des logements en France (soit environ 11 millions de logements) ont été construits avant 1949 et la durée de vie de ces bâtiments est la même aujourd’hui qu’à l’époque : 50 ans. Ce qui implique que tous ces édifices sont au terme de leur existence.

Mais que fait-on de ces bâtiments qui arrivent en fin de vie ? Sont-ils tous logés à la même enseigne ou est-ce qu’il y a des traitements différents ?

À quoi s’attendre sur un marché de bâtiment en fin de vie ?

La durée de vie d’un bâtiment résidentiel de manière globale est entre 70 et 100 ans mais cela varie selon plusieurs critères qui ont une influence sur la pérennité d’un bâtiment :

• La qualité de la mise en œuvre
• La fréquence d’opérations de maintenance et d’entretien (et le budget alloué)
• La typologie de bâtiment
• Le contexte environnant
• Le développement socio-économique
• La démographie

On estime une durée de vie en France à 50 ans (tous bâtiments compris) alors que dans les pays voisins comme au Pays-Bas par exemple il y a une différence entre les bâtiments du tertiaire qui ont une durée de vie de 75 ans et les bâtiments résidentiels qui en ont une de 50 ans.

En 2015 Alliance HQE disait qu’une durée de vie par typologie d’édifice serait préférable, avec des délais différents selon leur utilisation :

• Résidentiel (individuel ou collectif)
  Restaurés au bout de 70-100 ans
• Industriel/logistique
  Restauré au bout de 30-40 ans

Une fois le délai écoulé, des appels d’offres sont émis pour rénover ces bâtiments, les déconstruire partiellement, ou les déconstruire entièrement (avec possibilité de reconstruire par-dessous, ou non).

Chaque bâtiment a ses particularités et ce sont ces dernières qui peuvent avoir une influence sur son avenir, certaines peuvent condamner un bâtiment à la déconstruction faute de rénovation :

• Coûts, confort et santé liés aux performances énergétiques : isolation, obsolescence des matériaux ou technologies
• Adaptation aux nouvelles normes et réglementations (RT 2012, accès handicapés, RE 2020)
• Qualité de la structure : fondations, planchers, plafonds, étanchéité
• Manque de flexibilité et d’adaptabilité : manque d’espace ou de possibilité de réaménagement
• Lieu peu attractif
• Coût de la démolition inférieur à la réhabilitation
• Contraintes extérieures liées à l’aménagement urbain

Le nouvel enjeu des marchés de construction d’aujourd’hui : anticiper l’utilisation et la fin de vie des bâtiments

Grâce à la RE 2020, on va davantage se préoccuper de l’analyse du cycle de vie et prendre en compte les éventuelles évolutions de besoins anticipés durant la conception : capacité d’adaptation, taille, mode de chauffage, accessibilité, etc.

On va éviter d’utiliser des matériaux qui ne pourront pas être recyclables ou réutilisables en cas de changement de fonction du bâtiment. On va donc favoriser les matériaux qui pour être conservés (comme : éviter le papier peint sur les murs, utiliser des planchers durables, etc).

Aujourd’hui, des bâtiments neufs à faible impact carbone seront construits avec des matériaux qui ont des durées de vie supérieures au siècle dernier et certains matériaux, dont les biosourcés, sont plus facilement accessibles et recyclables, ce qui faciliterait les réhabilitations à moindre coûts financiers et environnementaux.
Progressivement, de nouvelles formes de bâtiments plus durables et responsables apparaissent pour laisser place à la ville de demain.

Outre les matériaux, il y aura davantage de réflexion sur tout l’environnement du bâtiment.
On va construire des bâtiments dans les zones fréquentées où la demande explose, ce qui satisfera cette dernière tout en limitant le phénomène d’abandon. Les bâtiments qui seront habités seront mieux entretenus que des bâtiments qui deviennent vétustes, dangereux et où la fin de vie sera bien plus coûteuse.
On assimile ce phénomène au terme de « Darwinisme du bâtiment », seuls les bâtiments les plus beaux et les plus forts et les mieux situés seront conservés puisqu’il y aura une demande continue.

Toujours dans un double but écono-environnemental, les bâtiments sont mieux pensés dès leurs conceptions, certes on anticipera leur implantation et leur cycle de vie, mais on va également penser une structure permettant une adaptation à l’évolution de la demande.
Si la taille et les espaces d’un bâtiment sont bien pensés, il sera plus facile de procéder à des recycles urbains en transformant des anciens bureaux en logements ou inversement.
La flexibilité et la réversibilité des édifices sont les clefs pour une durée de vie prolongée de ces derniers.

Vous souhaitez vous positionner sur ces marchés ?